（獨媒報導）新界鄉郊不時大興土木，但其實並非人人都獲准發展，部份人是「明知故犯」甚至重犯，常見行為例如在農地填塘填土，用作貯物及工場。申訴專員公署主動調查規劃署及地政總署就土地違例發展的執管行動，發現規劃署對重犯者的執管行動欠阻嚇力，有個案3年內3度重犯，將農地變貯物及停車場謀利。公署合共提出16項建議，例如規劃署應針對重犯個案，增加其「違規成本」，釐定法定通知書的遵辦期限時納入更多考慮因素，以遞減方式縮短遵辦期限。

現行法例下，在被發展審批地區及受規管地區內的新界鄉郊地方所進行的發展，除非其屬「現有用途」或於受規管地區的關鍵日期前已存在、或事前已獲城規會許可，或受法定圖則准許，否則皆屬「違例發展」。而常見的違例發展包括在「農業」地帶和自然保育地帶進行填塘或填土、把農地用作貯物及工場等。

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申訴專員公署圖片

有個案3年3犯 反映條例阻嚇力不足

規劃署負責調查和確認土地違例發展的情況，並引用《城市規劃條例》發出強制執行通知書、停止發展通知書及恢復原狀通知書。若事主沒有遵從通知書，規劃署將考慮提出撿控。調查報告顯示，2018年至2023年間，規劃署每年平均接獲約1,680宗有關違例發展的投訴，而透過主動巡查及其他部門轉介，規劃署每年平均發現約425宗涉及私人土地的違例發展個案。規劃署同期提出共475宗檢控，其中65宗為重複檢控的數字。

申訴專員陳積志表示，個案中有一名業主曾於3年內先後3次進行相同的違例發展，將原為農業地帶的私人土地改作貯物及停車場用途。他形容該違規者是「明知故犯」，規劃署亦發出3次強制執行通知書。涉事者首兩次有遵從指示糾正，但第3份通知書則沒有遵從，署方雖然成功提出檢控，法庭最終判罰款額為137,400元。他補充，過往有重犯個案被法庭判罰1,000,000元。

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農田做停車場 可月賺百萬

違規發展者之所以不遵從指示，是因為違規發展獲利甚大，陳積志以一幅2,800平方米、即接近半個標準足球場的私人農地為例，如果業主違規將農地填平，並出租為停車場，估計可以容納至少70個車位，假設有八成的出租率、月租1,500元計算，違規業主每年可以非法獲得約1,000,000元租金收入。如果同一業主擁有更多私人農地，可獲更多非法收入。他強調，政府有責任著力打擊土地違例發展，防止自然生態受到破壞，確保珍貴的土地資源得以善用。

建議根據地段面積、違規次數遞減遵從期

對於多次犯案的違規者，規劃署會將其法定通知書的遵辦期限由三個月減至一個月。陳積志則認為該做法對重犯者的阻嚇力不足，故建議規劃署釐定遵辦期限時能考慮多方面因素，如重犯者的總違規次數、所涉地段的總面積等，並以遞減方式縮短期限，從而增加違規成本。

地政執管優次指引欠清晰

地政總署則從非法佔用政府土地或私人土地違反地契條款兩方面採取執管行動，可引用《土地條例》於違規地點張貼法定通知，要求佔用人停止相關行為。因非法佔用政府土地的個案眾多，地政總署已根據指引釐定處理優次。惟公署發現該指引欠清晰，當個案同時涉及優先及非優先處理類別時，職員難以判斷作進一步行動。

陳積志建議地政總署全面檢視現有指引，列明考慮優先處理個案的各項因素，並配以實際案例，使職員有所依循。他亦指，地政總署應設立監察機制，確保職員妥善跟進個案。

既霸官地私人地 「究竟規劃署定地政做？」

陳積志稱規劃署及地政總署十分了解各自的工作，「如果你係喺私人土地上嘅違規呢，就係規劃署嘅責任；但喺政府土地嘅佔用或者違規呢，就係地政總署嘅責任」。同時，他認為部門之間的權責存有灰色地帶，「如果有啲土地涉及又政府官地，亦都係私人地嘅時候，呢度就有個不清晰嘅地方，究竟應該係規劃署做呀，定係地政總署做？」，故建議兩署設立違例發展的個案資料庫、訂立檢討機制及時間表等，以促進跨部門協作。

他亦提及，經公署協調後，規劃署及地政總署現已成立合作小組，由兩署副署長共同主持，以審視有爭議的個案，而小組曾於今年3月舉行首次會議。兩署同時推出先導計劃，選定兩個涉及私人農地的大規模違例發展採取聯合執管行動。

規劃署和地政總署回應報告，指會跟進公署的建議，完善執管流程和加強執管力度。其中規劃署表示會打擊違例發展個案，回應公眾對保護鄉郊環境的期望，署方會精簡其執管程序，加快處理違例發展個案。地政總署則表示，將續以風險為本的原則釐定處理優次，並檢視現有指引，加強培訓並跟進違規和違契個案。