5居民拒遷出大坑西邨區院裁敗訴下令交還單位予平民屋宇

【獨媒報導】石硤尾大坑西邨開展清拆重建計劃，業主香港平民屋宇有限公司入稟區院控告多名拒絕遷出的居民。其中7人的案件早前於區院進行審訊，2人與平屋達成和解。就著餘下繼續抗辯的居民，法官陳錦泉今（23日）頒下判決，裁定居民一方敗訴，須將單位的空置管有權交還給平屋，並且須向平屋一方支付訟費。本案居民均涉及家人自1970年代從光民邨回遷至大坑西新邨，陳官不接納各人所聲稱，他們仍保留或享有任何有關「光民村平房的產權」或權益，更加不接納他們指稱自己的「權益」已「轉移」至大坑西新邨單位的說法。

陳官裁定居民與平屋之間屬「租客與業主」之關係，居民不得挑戰平屋的業權；又指平屋雖然是非牟利機構，亦獲政府批出土地提供廉價房屋，但並不等於平屋對每一個租客作出隱含的法律承諾，約束自己永遠都要續租給租戶。有關大坑西新邨的訴訟未完，另一批居民的案件定於下周一（10月27日）開審，料需時6日。

原告為香港平民屋宇有限公司，由資深大律師馮柏棟、大律師陸栩然和羅鈞培代表。

被告人分別為：甄國業、曹綽芝、關偉建、馬媚媚、黃桂榮、馮德樂和譚蕙蘭。其中黃桂榮和馮德樂分別在開審前和審訊中途，與平屋達成和解，餘下5人則繼續訴訟。馬媚媚和譚蕙蘭由大律師杜加栩代表；甄國業、曹綽芝則親自應訊。關偉建原本由大律師杜加栩代表，惟在結案陳詞階段解聘其律師，改為親自行事。

光民村清拆後居民回遷至大坑西新邨

判詞提到，平民屋宇於1952年成立，性質為非牟利慈善機構，旨在為當時居住環境惡劣及有需要的人提供安置，包括在1953年因石硤尾大火而無家可歸的棚戶區居民。平屋於是在光民邨（大坑西邨現址）興建房屋安置災民；至1958年，政府與平屋達成協議，平屋會協助政府即時清拆位於大坑西的平房，以便興建連接大坑東及石硤尾的道路；政府亦同意撥出合適的土地予平民屋宇，以安置需要遷出的租戶。

1961至1981年之間，平屋興建大坑西新邨，提供合共1,603個單位。於是，選擇回遷到大坑西新邨的光民村居民，以及一些申請及獲批准的合資格人士，與平民屋宇簽訂租約，成為大坑西新邨的租戶。

平民屋宇一方堅稱，租約期滿後，業主有收樓權利，租客必須交還相關物業；又指租客不得爭議業主之業權。

被告稱單位是祖父遺產賠償和安置不合理故有權拒絕遷出

就甄國業的案件，他的祖父為光民村居民，於1964年向平屋提交「大坑西新邨住屋申請書」並成為租戶；其兒子甄趙華（即甄國業父親）於1982年提交另一份「大坑西新邨住屋申請書」，同年就同邨另一個單位簽訂租約，甄國業被列為租戶家庭成員之一。

甄國業（資料圖片）

2020年，甄國業成功申請同邨另一個單位，並與平屋簽訂租約。至2023年8月31日，平屋透過律師發出「終止租約通知書」，通知甄租約將於2023年9月30日終止，須於該日前遷出單位。

甄堅稱該單位是祖父的遺產之一，現在屬於他的，他們的家庭已經住在該單位數十年，所繳交的所謂「租金」，只屬「屋邨管理費」。甄又指平屋所提出的賠償和安置方案非常不合理，因此他有權拒絕遷出。

平屋指不符回遷資格懷孕女居民稱不公平和不合理

就曹綽芝的案件，曹的祖父由光民村回遷至大坑西新邨。曹綽芝於2015年與平屋簽訂租約。2023年7月24日，平屋通知曹一家不符合回遷資格，指稱因曹及其丈夫並非以該單位作為其唯一居所。平屋於同年8月31日發出「終止租約通知書」，通知曹租約將於同年9月30日終止，須於該日前遷出單位。

曹堅稱其祖父已經購買了光民村第11號屋，及後同意清拆該11號屋及回遷至大坑西新邨，所以根據允諾不容反悔原則（promissory estoppel）和擁有人不容反悔原則（proprietary estoppel）不能夠在沒有回遷安排下，強迫她遷走。

對於平屋指她不符回遷資格，曹指平屋基於她的單位用電和用水量低，而斷定該單位不是她的唯一居所，可是她因為要照顧母親，所以部份時間留在母親住所照顧她，她亦已經提供文件證據，證明她的母親生病和需要時常去覆診。曹認為平屋指她不符回遷資格，十分不公平和不合理，亦未有體恤她現已懷孕八個月，與丈夫關係不好，令她感到難受。

就關偉建的案件，關的誼父（adoptive father）在1970年代與平屋簽訂租約，關偉建以誼子身份列入租戶家庭清單中。關的誼父離世後，關申請成為戶主，並且與平屋簽訂租約。2023年6月2日，平屋通知關不符合回遷資格，因關並非以該單位作為其唯一居所。關被通知須於同年9月30日遷出單位。

至於馬媚媚，其家姑為光民村村民，馬的丈夫離世後，她申請為戶主，符合回遷資格。至於譚惠蘭，其丈夫早年與平屋簽訂租約；在丈夫離世後，她申請為戶主。譚亦符合回遷資格。

官：光民邨一旦被拆卸業權相應地消失非「轉移」至大坑西新邨單位

法官陳錦泉考慮法例和本案事實等，接納平民屋宇一方的分析及陳詞，相關租購合約及銷售協議僅涉及租用或購買一所「房舍」，而非任何業權或地權，而相關佔用許可證一旦被撤銷及有關房舍一旦被拆卸，相關房舍的任何權益亦相應地同時消失。換言之，政府當年根據法例取消了相關的佔用許可證，使光民村住戶不能夠再合法地繼續佔用有關平房。

因此，陳官不接納各被告人所聲稱，他們仍保留或享有任何有關「光民村平房的產權」或衡平法權益，更加不接納他們指稱他們的「權益」已「轉移」至大坑西新邨單位的說法。

對於曹綽芝指稱平民屋宇曾承諾曹的家人有權可以「不止地」住在大坑西新邨，陳官考慮了有關文件，裁定平民屋宇沒有向曹作出她有權永遠租住的陳述或承諾，因此曹基於不容反悔原則作為拒絕交回單位管有權的論據，完全不成立。

官裁被告與平屋之間屬租客和業主的關係

陳官考慮各被告人家庭入住大坑西新邨的背景，他們自1970年代初開始，都是根據業主平民屋宇的要求，提交「大坑西新邨住屋申請書」及填寫申報家庭成員等，亦在這50年間基本上無間斷地簽租約及繳交租金，無論在文件上或在行動上均顯示，他們與平民屋宇就涉案單位，是租客和業主的關係。因此，作為租客的被告人，不得挑戰業主即平民屋宇之業權。

官：平屋獲政府批出土地提供廉價房屋不等於永遠都要續租給租戶

其中譚惠蘭指稱，由於大坑西土地是政府以優惠條件提供給平民屋宇作為興建低廉租金屋宇用途，而平民屋宇作為非牟利機構，成立宗旨是建造、管理和提供租金低廉的房屋，給予收入及資產低於某個水平的有需要人士，事實上平屋這幾十年來一直與她續約，所以基於這幾點，代表所有的租約裡，都有持續更新租約的「隱含條款」。

陳官認為這些說法「毫無邏輯和道理根據」，雖然一個機構的目的是以廉價提供某些服務，又得到政府補貼，不等同就因此而賦予某一個享用過這些服務的人士一個法律權益或訴因，去強迫這個機構要永遠以廉價提供這服務給他；亦不等同該機構作出了默示的法律承諾，約束自己永遠要以廉價提供這服務給這人。

陳官續指，同樣地，平民屋宇雖然是一個非牟利機構，有這樣的宗旨，亦得到政府批出土地提供廉價房屋，「但不等於平民屋宇就對每一個已經入住的租客作出隱含的法律承諾，約束自己永遠都要續租給這個租戶」，以致不能夠收回該單位。因此，陳官裁定平屋的租約內並沒有持續更新租約的「隱含條款」。

對於曹和關不獲回遷資格，陳官表示在審訊期間，他已多番指出，這議題並不在本案的範圍以內，也不是其中要處理的議題，因此他不會作出任何評論。

陳官最終裁定平民屋宇勝訴，命令各被告人須將各自單位的空置管有權交還平民屋宇，又命令各被告人須向平民屋宇支付訟費。

平民屋宇：歡迎區院裁決

平民屋宇有限公司發新聞稿，歡迎區院裁決，重申過去20多個月，一直與大坑西新邨的違約佔用者保持溝通，但指違約佔用者拒絕達成和解，「企圖拖延計劃以達其不合情理目的，與租霸無異」。平民屋宇呼籲違約佔用者按法庭判決交回單位，讓大坑西新邨重建工程全面展開。

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