九龍塘竟有大量空置「鬼屋」？
九龍塘是香港高尚住宅區之一，在那裡擁有物業是身份或財富象徵，亦有家長青睞其校網而遷入，但近年該區氣氛越來越頹，出現大批獨立屋空置和日久失修情況，與其他傳統豪宅區的發展非常不同，究竟九龍塘是不是已經隕落了呢？
研究員與集研者學員今天（10月23日）實地到九龍塘考察，單是窩打老道以西的九龍塘範圍（北至歌和老街、南至界限街），還未到窩打老道以東牛津道一帶，已經數到至少13間明顯沒有居住痕跡、已經相當破落的吉屋和3撻生草吉地。由於不少獨立屋有頗高的圍牆，難以確認看到裡面情況，實際空置情況應該更嚴重。
當然九龍塘不是全部地方都變頹，但吉屋吉地集中在某幾個區域，令該幾條街道添加幾陣肅殺感覺。即使今天是有紀錄以來最熱「霜降」，空置情況使研究員和集研者背脊霎時感到一陣涼意：
➤ 九龍塘北
多實道、根德道：倒閉了的時鐘酒店（森麻實道5號）、離奇空置多年的獨立屋屋苑（多實道6－8號）、荒廢26年大宅，所有窗戶被白色木板封死（根德道22號）、鐵皮圍起的吉屋（根德道4號）、生滿草的吉地（根德道14號）。
約道：唐英年當年僭建大宅旁的獨立屋，裡面放滿建築廢料，工程似乎已爛尾，停車場地庫漆黑一片伸手不見五指（約道3號、約道6號）。
窩打老道：大門口燈罩脫落、閉路電視對講機不翼而飛，剩下斷掉的電線，屋內窗戶玻璃粉碎，植物枯萎，雜物處處（窩打老道161號）。
➤ 九龍塘南
金巴倫道、施他佛道：宗教場所空置或被夷為平地（金巴倫道59、61號）、日久失修，天花板穿窿的獨立屋（金巴倫道21號）、鐵閘鎖起的空置土地，大閘掛起湯文亮紀惠集團的橫額（施他佛道4-6號）。
林肯道：非獨立屋，但多層住宅見到整層空置情況（林肯道1號）。
按研究員和集研者觀察，這至少16個吉屋吉地分為4類：
1. 人去樓空多年、日久失修的大宅
2. 保養未算太差，但已沒居住痕跡的吉屋，似是近年才開始空置
3. 工程停滯疑似爛尾樓
4. 吉地，應有重建計劃，但不知何故發展停滯
按觀察，九龍塘這幾年有幾個重大變化：
➤ 不少獨立屋工程已停滯，翻查過往街景圖，情況持續已至少3－4年，反映早幾年豪宅市道衰落。即使最近一年豪宅市場稍為恢復活躍，但似乎並沒惠及九龍塘
➤ 區內有數塊吉地，未知是否拆卸舊樓打算重建後，遇上豪宅市場衰退而發展停滯。有少量數年前空置的土地，今日已建成獨立屋，金巴倫道亦有一住宅工程進行中，但區內還是有數塊暫無下文的吉地長期生草。
➤部分獨立屋招標缺乏買家，多年未能賣出，砸貨情況明顯。研究員打算透過土地查冊確認掛起紀惠集團的橫額的施他佛道空置地業權誰屬，但一想到土地查冊法例將收緊，立刻打消念頭。
➤區內部分獨立屋門牌或標示是簡體字，可能已是內地人居所，或用作在港資產配置。
➤除獨立屋外，時鐘酒店、教育機構亦有重門深鎖或已倒閉的情況，顯示九龍塘的用地情況近年的微妙改變，早前亦有傳媒報導，九龍塘獨立屋被改為學生宿舍，九龍塘的變遷，亦是香港社會和經濟的縮影。
九龍塘的發展密度、街道形態，與鄰近九龍地區截然不同，發展格局源於1920年代的九龍塘發展計劃（Kau Lung Tong Scheme)，按英國田園城市(garden city)規劃理念，構成其低發展密度元素，亦令九龍塘順理成章成為香港主要的獨立屋豪宅區之一，多年來成為不少富人青睞的地區。
不過按研究員現場觀察，九龍塘部分地區已呈現衰敗狀況，在近年獨立屋市場逆轉情況後尤為嚴重，樓宇情況欠佳，還要無人打理多年。九龍塘「田園城市」建成至今已百年，雖然區內樓宇絕少屬百年古蹟，但按觀察，部分獨立屋的樓宇狀況堪虞（若以政府對待油旺舊樓的標準來看，似乎九龍塘部分地區的「重建潛力」更高），其重建問題總有一天要被正視。
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